不一样的天空

事件：11月2日，住房城乡建设部副部长齐骥在国务院回访督查调研组对住建部进行回访时指出，类似一些城市此前出台的限购*策，迟早要离开房地产市场。

 

　　今年房地产市场从高位回落以来，行业*策面频频吹风、各种利好接踵而至：首先，实施4年之久的限购*策基本解除。6月26日呼和浩特是第一个明文松绑的城市，至今只有一线城市和三亚未解除。其次，出台930新*、放松限贷，降低按揭利率和首付比例，支持首置和首改型居民购房置业。第三，降低公积金购房门槛，并提出要稳定住房消费。

 

　　由于过往的经济周期中，当经济过热房地产通常会面临*策“打压”；当经济增速突然下降、房地产*策环境又会走向宽松。从1998年至2013年，房地产市场与宏观经济一直保持着紧密的强相关，是典型的*策市。但我们认为，2014年以来的调控*策，不是以往市场下行期“救市”举措的卷土重来，而是以行*化调控手段逐步退出方式，终结一个行业的管制时代、走向市场化。

 

高增长不可持续

 

　　2003年住建部“18号文”出台，首次明确把房地产业作为“国民经济的支柱产业”，由此引领了中国在资源配置上的方向性改变。2003年-2013年十年间，房地产多项指标创下历史新高：新建商品房销售额从7671亿增长至8.14万亿，商品房新开工面积从5.4亿平米攀升至20.1亿平米；房地产开发投资完成额从1万亿元增长到8.6万亿元；房地产投资额占GDP之比从7.5%上升到15.1%。这些指标均在2013年达到峰值，与此同时，进入2014年全国商品房待售面积首次突破5亿平米，大部分城市商品房库存持续攀升、去化率明显放缓。在未有任何新*策出台、受市场供求力量自发作用之下，全国商品房销售价格结束单边上扬、同比出现了除2008年以外的首次下降。

 

　　高增长难以持续。在行业自发调整之下，2014年前3季度房地产新开工、拿地、投资等指标纷纷回落至低位。我们预计，库存下降到合理水平之前，这些指标仍会持续下滑。

 

行业回归市场化

 

　　新一届*面对新形势下的经济发展，提出了“让市场在资源配置中起决定性作用”。2013年下半年以来至今，房地产行业朝着市场化方向发展的脉络逐渐清晰。限购、限贷等行*性*策逐步淡出、行业开始向市场化回归。“近期的房地产市场*策主要是借市场调整的窗口期，把一些行*色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。” 2014年以来，市场供求关系已经发生逆转，为去行*化提供了合适的时机。

 

因此，放开这种行*约束，严格来说已经不是简单的救市问题，而是更好发挥市场在资源配置中起决定性作用。在市场化运作逻辑下，即便央行提出支持首套房贷款、给予最低7折的优惠利率，但因为无风险利率居高难下，银行揽储成本高、不赚钱，7折优惠也很难实现。

 

预计年末将量升价稳

 

　　从成交数据来看，10月环比9月“银十”成色十足。深圳、厦门、南京等重点一二线城商品住宅成交量环比上涨25%-60%；价格方面，环比上月走势趋稳。主要原因有：一是930新*的*策利好促使市场信心筑底、客户购房意愿明显上升。世联行客户上门指数显示，10月份客户上门指数为133、较之9月份111增长19.8%；二是开发商加大推盘力度、促销范围继续扩大。从世联行对24个重点城市的监测数据来看，降价楼盘数量在继续扩大，但降幅有所收窄。降幅在10%以下的楼盘数量占比在10月份提升至52.3%，而9月份这一占比为51%。三是按揭贷款利率呈现缓慢下降。目前基准利率、甚至97折成为主流。

 

　　年底临近，市场整体的商品房库存仍在高位，上市房企中大部分前3季度的年度目标完成率低于65%。因此，未来2个月依然是积极出货的重要窗口期，房价会呈现稳中趋降，叠加信贷环境趋于改善，市场成交量有望筑底回升。